Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Kitaip tariant, preliminarioji sutartis – tai sutartis dėl sutarties sudarymo ateityje.
Preliminarioji sutartis turi būti sudaryta raštu (šalims pageidaujant, preliminarioji sutartis gali būti sudaryta notaro akivaizdoje). Šio reikalavimo nesilaikymas šią sutartį daro negaliojančia.
Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per 1 metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia.
Atsakomybė pažeidus preliminariąją sutartį
Civilinis kodeksas numato, kad jei preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Pareiga atlyginti nuostolius – tai pagrindinė ir, galima sakyti, vienintelė neigiama pasekmė, kurią patiria pagrindinę sutartį atsisakiusi sudaryti preliminariosios sutarties šalis.
Įrodyti nuostolių dydį nėra paprasta, ypač kai kalba eina apie preliminariąją sutartį. Nukentėjusios šalies nuostoliai retai būna tiesiogiai, o įrodyti netiesioginius nuostolius (t.y., negautas pajamas, negautą naudą) visada būna problematiška.
Su tokiais sunkumais yra susidūręs ne vienas, kuris ketino įsigyti naujai statomą būstą.
Statytojai ar nekilnojamųjų projektų vystytojai siūlo įsigyti dar nepastatytą būstą už kainą, kuri yra mažesnė nei jau pastatyto būsto. Su pirkėjais sudaromos preliminariosios sutartys, kuriose susitariama, kad baigus statybas bus sudaryta buto pirkimo-pardavimo sutartis. Pirkėjai sumoka statytojui ar vystytojui avansą, kuris skirtas patvirtinti jų ketinamą sudaryti pagrindinę sutartį.
Statytojui ar vystytojui atsisakius sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas atsiduria dviprasmiškoje situacijoje. Civilinis kodeksas suteikia jam teisę reikalauti nuostolių atlyginimo, tačiau kyla klausimas kaip apskaičiuoti tokius nuostolius. Šioje vietoje galima vadovautis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo („LAT”) formuojama praktika.
LAT pasisakė, preliminariosios sutarties nevykdymo atveju nukentėjusiai sąžiningai sutarties šaliai gali būti kompensuojamos tiesioginės derybų išlaidos ir, atsižvelgiant į visas faktines aplinkybes, prarastos galimybės piniginė vertė. Vienas iš būdų, kuriuo gali remtis nukentėjusi šalis, siekdama įrodyti prarastos galimybės piniginės vertės nuostolius, yra kainų skirtumo metodas.
LAT nurodė, kad taikant ikisutartinę atsakomybę siekiama nukentėjusią šalį sugrąžinti į pradinę padėtį, tarsi derybų su nesąžininga šalimi iš viso nebūtų buvę. Prarastos galimybės piniginė vertė atlyginama remiantis kainų skirtumo metodu, palyginant buvusio kito potencialaus pirkėjo (trečiojo asmens), su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl nesąžiningos derybų šalies neteisėtų ikisutartinių veiksmų, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per protingą terminą vėliau nukentėjusi šalis sudarė pagrindinę (pakeičiančiąją) sutartį.
Jeigu nėra galimybės taikyti prarastos galimybės piniginės vertės apskaičiavimo, kitas būdas – nuostolių apskaičiavimas remiantis negautos naudos (negautomis pajamomis) remiantis objektyviu (abstrakčiu) nuostolių apskaičiavimo metodu.
LAT nuomone, toks nuostolių apskaičiavimo metodas paprastai yra taikomas tik sutartinės civilinės atsakomybės atveju ir nėra taikomas ikisutartinių pareigų nevykdymo (pažeidus pasitikėjimo interesą) situacijoje. Tačiau, atsižvelgdama į naujausią kasacinio teismo praktiką (LAT 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022), kad tam tikrais atvejais (šalių deryboms pasiekus aukščiausią pažangos laipsnį) galimas lūkesčio intereso gynimas ir ikisutartiniuose teisiniuose santykiuose, LAT konstatavo, jog nukentėjusi preliminariosios sutarties šalis turi teisę reikalauti nuostolių, skaičiuojamų taikant objektyvų (abstraktų) nuostolių apskaičiavimo metodą, atlyginimo priteisimo iš preliminariąją sutartį pažeidusios šalies.
Taikant abstraktaus nuostolių apskaičiavimo metodą, kai nukentėjusi sutarties šalis nebesudaro naujos, pakeičiančiosios, sutarties – ji turi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo, jo dydį grįsdama nutrauktos sutarties kainos ir šios sutarties nutraukimo metu esamos kainos skirtumu. Sąvoka „esama kaina“ įprastai reiškia ne ką kita, o rinkos kainą.
Nuostolių dydis pagal būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis
Jeigu fizinis asmuo sudaro preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą.
Sudarius tokią sutartį, Civilinis kodeksas numato pirkėjo atsakomybės apribojimą:
„Kai preliminariojoje sutartyje numatyta pardavėjo teisė reikalauti iš pirkėjo atlyginti nuostolius, kurių pardavėjas patirtų, jeigu pirkėjas įgyvendintų šio straipsnio 2 dalies 1 punkte nurodytą teisę, atlygintinų nuostolių dydis negali viršyti 1/5 procento pirkimo–pardavimo sutartyje nurodytos nekilnojamojo daikto kainos.”
Preliminariosios sutarties užtikrinimas rankpinigiais
Rankpinigiai – tai vienas iš sutarties įvykdymo užtikrinimo būdų. Rankpinigiai naudojami sutarčių įvykdymui užtikrinti, nes jei už sutarties neįvykdymą yra atsakinga davusi rankpinigius šalis, tai rankpinigiai lieka antrajai šaliai, o jei už sutarties neįvykdymą yra atsakinga gavusi rankpinigius šalis, tai ji privalo sumokėti antrajai šaliai dvigubą rankpinigių sumą.
Imant teoriškai, rankpinigiai galėtų būti puikia priemone užtikrinti preliminariosios sutarties įvykdymą. Deja, Civilinis kodeksas draudžia juos naudoti.
Civiliniame kodekse imperatyviai numatyta, kad rankpinigiais negali būti užtikrinama preliminarioji sutartis, taip pat sutartis, kuriai pagal įstatymus privaloma notarinė forma.
Avansas pagal preliminariąją sutartį
Įprasta praktika sudarius preliminariąją sutartį, vienai iš šalių (pirkėjui) pervesti kitai šaliai (pardavėjui) avansą.
Avansas – tai dalis prekių ar paslaugų kainos, kurią pirkėjas ar paslaugų gavėjas sumoka pardavėjui ar paslaugų teikėjui iki prekės pristatymo ar paslaugų suteikimo momento.
Pažeidus preliminariąją sutartį ir nesudarius pagrindinės sutarties, paprastai avansas grąžinamas ją sumokėjusiai šaliai, nebent visas ar dalis avanso lieka jį gavusiai preliminarios sutarties šaliai, jeigu pastaroji nėra kalta dėl pagrindinės sutarties nesudarymo ir patyrė nuostolius dėl to. Galimybę avansą prilyginti patirtiems nuostoliams pripažino ir LAT 2021 metais išnagrinėtoje byloje Nr. e3K-3-75-378/2021.
Priverstinis preliminariosios sutarties įvykdymas
Pažeidus nuomos, vežimo, pirkimo-pardavimo ir daugelį kitų sutarčių, paprastai nukentėjusi šalis turi galimybę kreiptis į teismą ir reikalauti, kad sutarties nevykdanti šalis ją įvykdytų natūra, t.y., įvykdytų tas prievoles, kurių įvykdymo pagrįstai tikėjosi nukentėjusi šalis prieš sutarties sudarymą.
Vadovaujantis Civiliniu kodeksu, preliminarios sutarties šalis, kuri vengia arba atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, negali būti teismo priversta sudaryti pagrindinę sutartį. Preliminariąją sutartį pažeidusi šalis turės prievolę tik atlyginti nuostolius, tačiau negalės būti įpareigota parduoti daiktą, suteikti paslaugas ir pan.
Atsižvelgiant į tai, jeigu šalis nori būti tikra, kad ji gaus norimą objektą (daiktą, paslaugą), ji turėtų sudaryti ne preliminariąją, bet galutinę sutartį.
Pavyzdžiui, jeigu sudaroma preliminari statomo buto įsigijimo sutartis, tai buto pirkėjas negali būti tikras, kad statytojas tikrai jam parduos butą. Statytojas gali nuspręsti nesudaryti pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties ir atlyginti pirkėjo patirtus nuostolius, jeigu pastarajam pavyktų tokius įrodyti.
Pirkimo-pardavimo sutarties objektu gali būti ir daiktai, kurie sutarties sudarymo metu nėra sukūrti. Pirkėjas su statytoju (pardavėju) gali sudaryti sutartį, kuria statytojas įsipareigoja pastatyti butą ir tada jį parduoti pirkėjui. Jeigu statytojas atsisakys pastatyti ir (ar) parduoti, pirkėjas turės galimybę kreiptis į teismą ir jo pagalba priversti statytoją natūra įvykdyti sutartį.
___________________
Nuotrauka iš Pixabay.
