Daugiabutį namą sudaro privačios bei bendrosios patalpos, už kurių priežiūrą atsakingi visi butų savininkai. Toli gražu ne visi savininkai vienodai linkę rūpintis bendruoju turtu, todėl įstatymai įpareigoja pasirinkti vieną iš kelių bendrų patalpų administravimo būdų. Šiame straipsnyje aptarsiu kiekvieną iš jų.
Jungtinė veikla, administratorius ar bendrija – kodėl jų reikia?
Daugiabutį gyvenamąjį namą sudaro privačios (butai, sandėliukai, rūsio patalpos ir pan.) ir bendros (laiptinės, stogas ir pan.) patalpos.
Butais ir su jais susijusiomis patalpomis (sandėliukais, kt.) rūpinasi jų savininkai. Laiptinėmis, stogais ir kitomis patalpomis privalo rūpintis visi butų savininkai, nes jie laikomi bendrųjų patalpų bendrasavininkais. Pavyzdžiui, jeigu name yra 100 butų, tai kiekvieno jų savininkui ar savininkams taip pat priklauso ir po vieną šimtąją (1/100) visų bendrųjų patalpų.
Paprastai daugiabučiuose namuose būna nuo keliolikos ir net kelių šimtų butų. Idealiame pasaulyje visi savininkai turėtų būti sąmoningais ir norinčiais bendradarbiauti vienas su kitu. Deja, realiame pasaulyje taip nutinka gana retai. Dažniau pasitaikantis atvejis, kai dalis savininkų nenori rūpintis bendromis patalpomis (pavyzdžiui, pirmo aukšto butų savininkai gali manyti, kad namo stogas – tai paskutinio aukšto butų savininkų rūpestis).
Didžioji dalis žmonių gyvena daugiabučiuose namuose. Visų Lietuvos didmiesčių peizažą formuoja būtent tokie namai. Todėl valstybė, rūpindamasi esminiais visuomenės poreikiais, įskaitant saugumu (netinkamai prižiūrimos ar visai neprižiūrimos bendrosios patalpos keltų riziką gyventojų sveikatai ir net gyvybei), nustatė teisinius mechanizmus, leidžiančius namų gyventojams priimti sprendimus dėl bendrųjų patalpų priežiūros.
Daugiabučių namų gyventojai turi pasirinkti vieną iš šių variantų kaip jie valdys ir prižiūrės bendrąsias patalpas:
- Sudaryti jungtinės veiklos sutartį;
- Įsteigti daugiabučio namo savininkų bendriją;
- Paskirti namo administratorių.
Pažymėtina, kad daugiabučio namo savininkai privalo pasirinkti vieną iš minėtų būdų. Jeigu jie savanoriškai nepasirinks, tada savivaldybė jiems privaloma tvarka paskirs namo administratorių.
Panagrinėkime kiekvieną iš minėtų namo valdymo ir priežiūros būdų.
Jungtinės veiklos sutartis
Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių), kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai. Tokios sutartys sudaromos vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nuostatomis bei Aplinkos ministro įsakymu, kuriuo patvirtinama pavyzdinė jungtinės veiklos sutarties forma.
Sudarydami jungtinės veiklos sutartį butų savininkai susitaria kaip jie priiminės sprendimus dėl bendro turto valdymo bei paskiria vadinamąjį įgaliotinį (vieną iš butų savininkų). Šis asmuo atstovauja visų butų savininkus ir veikia tarsi įmonės direktorius. Jis sudaro sutartis su paslaugų teikėjas (pavyzdžiui, valymo paslaugas teikiančia įmone), rūpinasi bendro turto priežiūra ir t.t. Savininkai gali susitarti, kad šios pareigos einamos rotacijos principu, pavyzdžiui, keičiantis kas kelis metus.
Jungtinės veiklos sutartis – pats demokratiškiausias būdas rūpintis bendru turtu. Butų savininkai gali susitarti beveik dėl bet kokių sąlygų, kuriomis bus valdomas bendras butų savininkų turtas. Įsteigus bendriją arba paskyrus administratorių, jų veikla vykdoma pagal įstatymuose nustatytas griežtas taisykles.
Turto administravimo veikla pagal jungtinės veiklos sutartį gali būti neatlygintina, t.y., įgaliotinis savo veiklą vykdo be jokio piniginio atlygio.
Sprendimą dėl jungtinės veiklos sutarties sudarymo butų savininkai priima balsuodami bendrame susirinkime. Daugiau kaip pusė visų savininkų turi pritarti sutarties sudarymui. Balsavimas įforminamas protokole, kurio pavyzdinė forma patvirtinta aukščiau minėtu Aplinkos ministro įsakymu.
Gyventojų susirinkimai yra šaukiami ir sprendimai priimami vadovaujantis Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimų šaukimo, darbotvarkės ir priimtų sprendimų skelbimo tvarkos aprašu, kurį patvirtino Aplinkos ministras.
Sprendimą dėl jungtinės veiklos sudarymo galima priimti ir rašytinės procedūros būdu. Šiuo atveju reikia vadovautis Butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu aprašu, patvirtintu Aplinkos ministro.
Daugiabučio namo savininkų bendrija
Bendrija – tai juridinis asmuo, kurį įsteigia daugiabučio namo butų savininkai. Bendrijos pagrindinė paskirtis – įgyvendinti butų savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra. Bendrijos steigiamos ir vykdo veiklą vadovaujantis Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymu.
Bendriją steigia daugiabučio namo butų savininkai, o ją valdo bendrijos pirmininkas (gali būti steigiama bendrijos valdyba, jeigu savininkai nori turėti kolegialų valdymo organą). Bendrija laikoma įsteigta, kai ji įregistruojama Juridinių asmenų registre, kurį valdo VĮ Registrų centras. Su pirmininku turi būti sudaroma darbo sutartis ir jam mokamas darbo užmokestis.
Bendrija, būdama juridiniu asmeniu, privalo vesti finansinę apskaitą. Tuo pačiu, ji privalo samdyti buhalterį arba įmonę, teikiančią apskaitos paslaugas.
Tuo būdu, bendrijos įsteigimas ir jos egzistavimas (veiklos vykdymas) kainuoja. Butų savininkai negali išvengti tokių kaštų. Priešingai, pagal jungtinės veiklos sutartį bendrų namo erdvių administravimas gali nieko nekainuoti.
Namo administratorius
Namo administratorius arba bendrojo naudojimo objektų administratorius – tai profesionalias administravimo paslaugas teikiantis asmuo. Tokias paslaugas teikti gali tik įstatymų reikalavimus atitinkantys asmenys, kurie gavo savivaldybės administracijos pritarimą užsiimti administravimo veikla.
Administratoriaus atrankos, skyrimo ir atšaukimo tvarką nustato Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymu patvirtintas Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus atrankos, skyrimo ir atšaukimo tvarkos aprašas.
Savivaldybės administracija skiria administratorių tais atvejais, kai butų savininkai neįsteigia bendrijos arba nesudaro jungtinės veiklos sutarties. Kitaip tariant, jeigu savininkai nenori patys rūpintis savo namo bendromis erdvėmis, jomis priverstinai bus pavesta rūpintis namo administratoriui.
Konkretaus administratoriaus pasirinkimas vykdomas demokratiškai, rengiant rinkimus. Juose dalyvauja butų savininkai. Daugiausia balsų surinkusiam administratoriui, iš tų kurie išreiškė norą prižiūrėti konkretų daugiabutį, ir pavedama administruoti namą. Jeigu pirmasis balsavimas raštu ar susirinkimas neįvyko, dalyvavusių butų ir kitų patalpų savininkų, bet ne mažiau kaip 1/4 visų butų ir kitų patalpų savininkų balsais administratorius gali būti išrinktas pakartotinuose rinkimuose.
Jeigu butų savininkai nedalyvauja rinkimuose arba nė vienas administratorius neišreiškia noro prižiūrėti namą, jį priverstinai paskiria savivaldybės administracija.
Kuris namo administravimo būdas yra geriausias?
Jeigu namo gyventojai nori pilnai kontroliuoti namo priežiūrą, spręstis kas ir kaip bus daroma, ir gal net nieko nemokėti už administravimo veiksmų atlikimą (t.y., konkrečios paslaugos, rangos darbai ir pan. kainuos, tačiau rangovo atranka nekainuos nieko) bei butų savininkai yra pasirengę aktyviai dalyvauti rūpinantis namu – jungtinės veiklos sutartis yra geriausias pasirinkimas.
Jeigu namo gyventojai nenori patys rūpintis namu ir pageidauja, kad tai darytų profesionalus tokių paslaugų teikėjas – namo administratorius yra optimaliausias variantas. Bet, neretai tai pats brangiausias namo priežiūros būdas. Be to, namo savininkai turi pakankamai ribotas galimybes įtakoti administratoriaus veiksmus.
Bendrija – tai savotiškas viduriukas tarp jungtinės veiklos ir administratoriaus. Jis nereikalauja itin didelio aktyvumo prižiūrint namą, nes tuo rūpinasi bendrijos pirmininkas, kuriam tenka mokėti atlygį, bet visi esminiai sprendimai priimami bendrijos narių (butų savininkų) susirinkimuose. Tuo būdu, savininkai gali gana efektyviai įtakoti visus esminius namo priežiūros sprendimus. Kaip taisyklė, bendrijos veiklos efektyvumas priklauso nuo gebėjimo paskirti tinkamą pirmininką ir savininkų noro aktyviai dalyvauti bendrijos susirinkimuose.
___________________
Nuotrauka iš Pixabay.
