Būsto pirkimas – tai vienas didžiausių ir brangiausių pirkinių, kurį darome savo gyvenime. Šiame straipsnyje aptarsiu septynis svarbius dalykus, kuriuos reikėtų žinoti prieš įsigyjant savo butą ar namą. Žinodami juos išvengsite pavojų, kurie gali tykoti šio proceso metu.

1. Ar pardavėjas turi teisę siūlyti pirkti būstą?

Siūlyti įsigyti (pirkti) būstą gali:

• būsto savininkas; arba
• tarpininkas, kurį tinkamai įgaliojo būsto savininkas.

Jeigu būstą įsigyti (pirkti) siūlo asmuo, kuris prisistato jo savininku, reikia įsitikinti, kad jam tikrai priklauso būstas. Tą padaryti galite paprašę savininko pateikti išrašą iš Nekilnojamojo turto kadastro ir registro, kurį administruoja VĮ Registrų centras. Šiame dokumente bus nurodyta:

• turto adresas;
• plotas;
• unikalus numeris;
• turto savininkas (-ai);
• ir kita informacija.

Jeigu ketinate įsigyti būstą nuosavybės teise iš karto, tai būsto pirkimo-pardavimo sutartį tvirtins notaras. Jis patikrins ar būstą parduodantis asmuo tikrai nuosavybės teise valdo jį bei nustatys pardavėjo tapatybę.

Jeigu iš pradžių sudarysite preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį, paprašykite savininku prisistatančio asmens pateikti minėtą išrašą su VĮ Registrų centro antspaudu ir parašu arba el. parašu bei paprašykite tokio asmens tapatybės dokumento, nes preliminariosios sutarties sudarymui nėra būtinas notaro patvirtinimas. Tuo būdu, tik Jūs pats galėsite ir turėsite įsitikinti, kad sutartį sudarėte ir avansą pervedėte savininkui, o ne kokiam nors sukčiui.

Jeigu būsto preliminariąją sutartį ar pirkimo-pardavimo sutartį sudarysite per tarpininką (pvz., NT brokerį), įsitikinkite, kad jis turi teisę atstovauti savininką. Tokią teisę gali patvirtinti sutartis (pvz., atstovavimo, pavedimo ir pan.) arba įgaliojimas.

Tarpininkas turi teisę sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį tik tuo atveju, jeigu jis veikia pagal turto savininko išduotą ir notaro patvirtintą įgaliojimą.

2. Ar skelbime pateikta informacija atitinka faktinę situaciją?

Perkant būstą, ypač per tarpininką (pvz., NT brokerį), pasitaiko, kad turto pardavimo skelbime nurodoma netiksli ar klaidinga informacija. Todėl niekada nereikėtų aklai pasitikėti skelbime nurodyta informacija ir visada patikrinti ją.

Pavyzdžiui:

2.1. Nepadalinti butai

Parduodamas butas, kuris vizualios apžiūros metu atrodo kaip atskiras turtinis vienetas (turi savo atskirą įėjimą, vonios patalpą ir pan.). Skelbime taip pat nėra nurodyta jokios informacijos, kuri teigtų priešingai.

Paprašius savininko ar tarpininko pateikti VĮ Registrų centro išduotą išrašą paaiškėja, kad apžiūrėtas butas bei šalia jo esantis butas sudaro vieną turtinį vienetą. Šio turto savininkas rekonstravo savo turėtą butą ir iš jo padarė du atskirus butus, tačiau neatliko teisinio atskyrimo ir VĮ Registrų centro duomenų bazėje jų neįregistravo kaip dviejų atskirų turtinių vienetų.

Jeigu įsigysite tokį neatskirtą būtą, tapsite ne savininku, o bendrasavininkiu, t.y., abiejų, kažkada vieną butą sudariusių, būtų savininkai bus laikomi šių abiejų butų savininkais. Tokio buto naudojimas ir disponavimas gali būti probleminiu. Tikėtina, kad veiksmus dėl savo buto naudojimo turėsite derinti su kitu bendrasavininkiu. Juridiškai neatskirtą turtą gali būti sunku parduoti.

2.1. Nepadalinti žemės sklypai

Panaši situacija gali būti ir su žemės sklypais, jeigu perkate ne butą, o namą. Jeigu namas pastatytas ant žemės sklypo dalies ir be Jūsų žemės sklypas priklauso dar kitiems asmenims, būsite laikomas ne sklypo savininku, o bendrasavininkiu.

Pasitikrinti ar perkate visą sklypą galite ne tik VĮ Registrų centro išduotame išraše, bet ir jos valdomoje REGIA duomenų bazėje.

3. Ar būstas nėra įkeistas bankui ar kitam asmeniui?

Paprastai būstas yra įkeičiamas bankui ar kitai finansų įstaigai, kuri finansuoja būsto įsigijimą. Savininkas neturi teisės disponuoti (parduoti, dovanoti, pan.) įkeistu turto be įkaito gavėjo (pvz., banko) sutikimo.

Perkant įkeistą būstą reikia įsitikinti, kad bankas ar kitas įkaito gavėjas sutiks nuimti įkeitimą ir leisti Jums tapti būsto savininku bei kokiomis sąlygomis sutiks padaryti tai.

Informaciją ar būstas yra įkeistas taip pat galite rasti minėtame išraše, kurį išduoda VĮ Registrų centras.

4. Ar kartu su įsigytu turtu neįgyjate papildomų prievolių?

Nusipirkę butą galite kartu įsigyti ir su juo sietinas skolas arba papildomus finansinius įsipareigojimus.

Pavyzdžiui, jeigu namas, kuriame yra butas, buvo renovuotas, kiekvieno buto savininkas turi prievolę per tam tikrą laikotarpį apmokėti jam tenkančią renovacijos išlaidų dalį. Tai gali sudaryti ne vieną tūkstantį eurų siekiančią sumą.

Tokias prievoles reikėtų aptarti buto pirkimo-pardavimo sutartyje bei paprašyti savininko pateikti rašytinius įrodymus, kurie patvirtintų, kad tokių prievolių nėra, o jei yra – patvirtintų jų dydį. Pavyzdžiui, rašytiniu įrodymu gali būti pažyma iš namo bendrijos ar administratoriaus.

5. Ar buvo gauti leidimai ir sutikimai rekonstruoti butą?

Neretai pasitaikanti praktika, kad prieš keliasdešimt ir daugiau metų statytuose namuose esančių butų savininkai pertvarko (rekonstruoja) jiems priklausančius butus. Jeigu tokių pakeitimų metu griaunamos sienos, keičiama radiatorių įrengimo vieta, įrengiamas grindininis šildymas ir pan., tokie pakeitimai privalo būti daromi prieš tai gavus reikiamus sutikimus, parengus rekonstrukcijos projektą ir pan.

Žinia, kad minėtų veiksmų atlikimas reikalauja laiko ir finansinių sąnaudų, todėl toli gražu ne visi savininkai juos atlieka. Jeigu nusipirksite butą, kuriame atlikti neįteisinti pakeitimai, galite susidurti su sunkumais parduodant jį ar net sulaukti atsakomybės.

Siekiant išvengti minėtų rizikų, prieš įsigyjant būstą būtina panagrinėti jo dokumentus (išrašą, planą, kt.) ir įsitikinti, kad nebuvo atlikta neįteisintų pakeitimų.

6. Ar būste niekas negyvena?

Perkant būstą kuriame gyvena jo savininkai ar nuomininkai, rekomenduotina susitarti, kad jie išsikraustytų bei išsigabentų visus savo daiktus iki būsto pirkimo-pardavimo sandorio sudarymo momento. Taip pat turto savininkai turėtų nutraukti ir išregistruoti visas tokio turto nuomos ir panaudos sutartis iš viešojo registro.

Jeigu po būsto įsigijimo jame vis dar gyvens žmonės ir jie atsisakys taikiai palikti jį, juos galėsite iškeldinti tik teismo sprendimu. Šis procesas, tikėtina, užtruks ne vieną mėnesį ir papildomai Jums kainuos (advokato paslaugos, mokesčiai teismui, kt.).

7. Ar visada preliminari pirkimo-pardavimo sutartis užtikrina pirkėjo interesus?

Jeigu norimo įsigyti būsto statybos procesas nėra baigtas arba būsto savininkas negali iš karto sudaryti pirkimo-pardavimo sutarties, tai teisę į būstą galima užsitikrinti sudarius preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Ši sutartis dar vadinama sutartimi dėl sutarties, nes joje susitariama dėl esminių ateityje norimos sudaryti pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų.

Svarbu turėti omenyje, kad preliminariosios sutarties pasirašymas negarantuoja, kad tikrai įsigysite norimą būstą. Jeigu pardavėjas pažeis sutartį ir nenorės Jums parduoti būstą, Jūs negalėsite jo priversti tai padaryti. Jums liks tik teisė į nuostolių atlyginimą. Plačiau skaitykite: Preliminarioji sutartis – kas nutinka pažeidus ją?

_{___________________}

^{Nuotrauka iš Pixabay.}