Žiniasklaidoje mirga straipsnių apie būsto įsigijimo ir nuomos pliusus bei minusus. Dauguma šių straipsnių paremti momentinės ekonominės naudos kriterijumi. Vertinama ar pigiau atsieina mokėti nuomos mokestį ar būsto kredito įmokas. Tačiau dauguma žurnalistų ir ekspertų visai nieko nekalba apie asmeninės rizikos valdymo aspektą, kuris ypatingai svarbus vertinant vienintelio būsto, kuriame gyvensite Jūs pats ir Jūsų šeima, įsigijimo/nuomos klausimą.
Šiuo metu Lietuvos ekonominė ir politinė situacija yra stabili. Nors praūžusi pandemija, Ukrainoje vykstantis karas bei didelė infliacija sukėlė nemažai nerimo ir apsunkino ne vieno Lietuvio buitį, tačiau radikalių pokyčių neįvyko. Planuoti savo ateitį nėra sunku. Tokiomis sąlygomis būsto nuoma savyje neneša didelės rizikos.
Tačiau svarbu atminti, kad priėmus sprendimą nuomoti būstą, o ne įsigyti jį, po 10 ar 20 metų galite atsidurti padėtyje, kai tiesiog neturėsite kur gyventi. Būtent tokioje situacijoje dabar atsidūrė Argentinos gyventojai.
Šiame straipsnyje trumpai aprašysiu iššūkius su kuriais susiduria argentiniečiai ir kas būtų, jeigu tokia situacija susiformuotų Lietuvoje. Visų pirma, ar nuomininkai galėtų užtikrinti savo interesus ir apginti juos teisinėmis priemonėmis.
Nuomininkus tykantys pavojai būsto krizės atveju
Laikraščio „Le Monde” straipsnyje „Buenos Aires faces unprecedented housing crisis, reflecting Argentina’s stagnation” rašoma, kad Buenos Airėse išsinuomoti būstą tapo sunkiai įvykdoma misija.
Argentinos sostinėje būsto nuomos pasiūla beveik išseko. Argentinos nekilnojamojo turto rūmų duomenimis, šiuo metu nuomai siūlomo nekilnojamojo turto kiekis sudaro tik 5 procentus 2020 m. pradžioje buvusio kiekio. Išsinuomoti būstą tapo labai sunku.
Milžiniška infliacija, valstybės reguliuojamas peso (Argentinos nacionalinė valiuta) kursas bei valstybės nustatytas reikalavimas ilgalaikės būsto nuomos sutartis sudaryti mažiausiai 3 metams ir nuomą gauti tik pesais, įvardinamos kaip pagrindinės priežastys sugriovusios būsto nuomos rinką.
Daugelis nekilnojamojo turto savininkų verčiau parduoda savo turtą, nei jį nuomoja. Jie mieliau renkasi gauti sandorio sumą JAV doleriais, nei gauti keliems metams įšaldytą nuomos mokestį pesais, kai infliacija sparčiai auga.
Menininkės ir mokytojos Maria del Mar istorija
43-ejų menininkė ir mokytoja Maria del Mar jau kelias savaites teiraujasi savo NT agento apie netrukus pasibaigsiančią nuomos sutartį. Atsakymas visada tas pats: dabar ne laikas apie tai kalbėti, pamatysime vėliau. Taigi ši menininkė ir mokytoja iš Buenos Airių ėmė skaityti būsto nuomos skelbimus. Pasiūlymai reti, o kainos didelės. „Nuo nežinomybės norisi verkti”, – sako ji ir pridūria, kad su partneriu ką tik įsivaikino 11 metų vaiką. Kad nusiramintų, viduriniosios klasės pora svarsto įvairius scenarijus. „Blogiausiu atveju nebūsime benamiai, galėsime išsinuomoti vieno miegamojo kambarį ar studiją, bet su 11 metų vaiku?” – sako keturiasdešimtmetė.
Likus 10 dienų iki jų nuomos sutarties pabaigos, agentūra pasiūlė pratęsti nuomos sutartį, tačiau tik su sąlyga, kad nauja nuomos kaina bus 3,5 karto didesne už dabartinę. Tai sudarytų 250 000 pesų, įskaitant mokesčius (657 eurai pagal oficialų kursą ir maždaug perpus mažiau pagal paralelinį „juodosios rinkos” kursą) už 45 kv. m. ploto 2 miegamųjų butą. Palyginimui, minimalus darbo užmokestis yra 112 500 pesų (298 eurai).
Atrodo, kad panaši situacija negali susiklostyti Lietuvoje, nes situacija stabili ir lengvai prognozuojama. Tačiau, jeigu atsitiktų taip, kad išsinuomoti būstą taptų sunku, nuomos pasiūlymų sumažėtų, kainos didėtų ir nuomotojai pradėtų kelti kainas, ar Lietuvoje nuomininkai turėtų teisę reikalauti pratęsti nuomos sutartį nekeliant kainos?
Panagrinėkime Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą („CK”), kuris reglamentuoja nuomos sutarčių sudarymą bei įtvirtina nuomotojų ir nuomininkų teises.
Nuomotojo teisė didinti nuomos mokestį
Už gyvenamosios patalpos nuomą nuomininkas turi mokėti nuomos mokestį. Jeigu nėra susitarta kitaip, mokestis mokamas kiekvieną mėnesį iki kito, po išgyventojo, mėnesio 20-os kalendorinės dienos. Pažymėtina, kad nuomotojas neturi teisės reikalauti mokėti nuomos mokestį iš anksto, išskyrus nuomos mokestį už pirmąjį nuomos mėnesį.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje gali būti numatyta, kad šalių susitarimu nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, bet ne daugiau kaip 1 kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį arba reikalauti jo perskaičiavimo nepraėjus 12 mėnesių po nuomos sutarties sudarymo ar daugiau kaip 1 kartą per metus, negalioja.
Tuo būdu, jeigu nuomos sutartyje nėra numatyta, kad (i) nuomotojas turi teisę perskaičiuoti (padidinti) nuomos mokestį bei (ii) nėra numatytos mokesčio didinimo sąlygos (pvz., kas metus mokestis didėja 10 procentų), nuomotojas neturi teisės vienašališkai padidinti mokesčio. Praėjus metams po nuomos pradžios, nuomotojas turi teisę inicijuoti mokesčio peržiūrėjimo klausimą, bet negali priversti nuomininko sutikti su mokesčio didinimu, nebent nuomos sutartyje nuomininkas suteikė nuomotojui teisę vienašališkai keisti nuomos mokestį.
Nuomininko teisė pratęsti nuomos sutartį
CK suteikia pirmenybės teisę nuomininkui pratęsti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį naujam terminui, jeigu nuomininkas tinkamai vykdė sutarties sąlygas. Jeigu šalys nesusitaria kitaip, sutartis pratęsiama tokiam pat terminui, o jeigu ankstesnis sutarties terminas buvo ilgesnis nei 12 mėnesių, tai sutartis pratęsiama 12 mėnesių.
Pratęsiant gyvenamosios patalpos nuomos sutartį įstatymas suteikia nuomotojui teisę padidinti nuomos mokestį. Pratęsdamas sutartį, nuomotojas turi teisę pakeisti nuomos sutarties sąlygas, taip pat nuomos sutarties terminą ir nuomos mokesčio dydį, jeigu apie tokį sąlygų pakeitimą jis raštu pranešė nuomininkui:
- ne vėliau kaip prieš 3 mėnesius iki nuomos sutarties termino pabaigos ir ne anksčiau kaip prieš 6 mėnesius iki nuomos sutarties termino pabaigos; arba
- ne vėliau kaip prieš 1 mėnesį iki nuomos sutarties termino pabaigos, jeigu nuomos terminas buvo trumpesnis nei 12 mėnesių.
Nuomotojas privalo aiškiai nurodyti naujas nuomos sutarties sąlygas pranešime, kurį teikia nuomininkui.
Jeigu nuomininkas nesutinka su nuomotojo siūlomu nuomos sutarties sąlygų pakeitimu, jis privalo per 1 mėnesį nuo pranešimo gavimo raštu pranešti nuomotojui apie nesutikimą arba apie nuomos sutarties nutraukimą. Pažymėtina, kad nuomininkui neišreiškus savo valios laikoma, kad jis priėmė pakeistas nuomos sąlygas.
Nuomininkui atmetus nuomotojo pasiūlymą, pastarasis turi teisę per 1 mėnesį nuo pranešimo iš nuomininko gavimo dienos kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo teismo tvarka. Sutartis laikoma pratęsta ankstesnėmis (t.y. nepakeistomis) sąlygomis, jeigu nuomotojas nepasinaudoja teise kreiptis į teismą.
Nuomotojo teisė nutraukti nuomos sutartį
Vadovaujantis CK, nuomotojas turi itin ribotas teises vienašališkai nutraukti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį:
- jei nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, jei nuomininkas, jo šeimos nariai ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį, nuomotojas turi teisę nutraukti nuomos sutartis;
- jei nuomininkas, jo šeimos nariai arba kiti kartu su jais gyvenantys asmenys, savo netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi, nuomotojas turi teisę nutraukti nuomos sutartį;
- neterminuota nuomos sutartis gali būti nutraukta įspėjus nuomininką prieš 6 mėnesius.
Įstatymas nesuteikia nuomotojui teisės vienašališkai nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį įspėjus nuomininką prieš tam tikrą terminą. Tuo būdu, nuomininkas sudaręs, tarkime, 5 metų nuomos sutartį gali būti ramus, kad jis galės gyventi bute ar name iki šio laikotarpio pabaigos.
Kodėl verta įsigyti savo būstą?
Kaip matosi iš aukščiau mano pateiktos CK analizės, įstatymas suteikia nuomininkui plačias teises. Tačiau kilus krizei, savo mastais panašiai į kilusią Argentinoje, įstatymo suteikiamos teisės apsaugotų nuomininką tik trumpuoju periodu, nes:
- kaip taisyklė, paprastai sudaromos terminuotos nuomos sutartys. Pasibaigus terminui, nuomotojas paprasčiausiai nesiūlys pratęsti sutartį arba siūlys tai padaryti mažiau naudingomis sąlygomis (pvz., kelis ar net keliasdešimt kartų padidindamas nuomos mokestį);
- įstatymas neįpareigoja NT savininkų išnuomoti jiems priklausančių butų ar namų. Jeigu rinkoje susiklosto sąlygos, kai išnuomoti būsto neapsimoka, savininkai paprasčiausiai nustoja tai daryti ir būstą išsinuomoti norintys asmenys atsiduria nepavydėtinoje situacijoje.
Kilus krizei, valstybė gali pradėti reguliuoti nuomos kainas, įpareigoti būsto savininkus priverstinai nuomoti būstą ar imtis kitų panašių priemonių, tačiau vargu ar jos padės išspręsti situaciją. Argentinos pavyzdys indikuoja, kad perdėtas valstybės kišimasis problemų ne tik, kad nepadeda išspręsti, bet jas dar ir pagilina.
Nereikia pamiršti ir to, kad teisės, kurias CK suteikia nuomininkams, negali apsaugoti nuo neteisėto nuomotojų elgesio. CK neleidžia nuomotojui vienašališkai nutraukti terminuotos nuomos sutarties, tačiau įstatymas negali apsaugoti nuo to, kad nuomotojas savavališkai apribos nuomininko teisę naudotis būstu (pvz., surinks nuomininko daiktus ir padės juos už buto durų, pakeis buto durų spyną, nutrauks elektros ir vandens tiekimą ir pan.). Nuomininkas galės apginti savo teises kreipdamasis į teismą, bet tai kainuos, pareikalaus laiko bei sukels apčiuopiamų nemalonių išgyvenimų.
Tuo būdu, Jums nuosavybės teise priklausantis būstas – tai savotiškas draudimo poliusas, kuris leidžia apsaugoti Jūsų ir Jūsų šeimos esminius interesus ir užtikrinti saugumą krizės atveju.
Jeigu nuspręsite nuosavybės teise įsigyti savo būstą, rekomenduoju perskaityti šį mano straipsnį: „Būsto pirkimas: 7 aspektai į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį„.
___________________
Nuotrauka iš Pixabay.
